주택임대 소득세(Rental Income Tax) 유 영 하 미국세무사
Dec 31, 2019
1. 【과세기준】
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임대소득
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2018년 귀속 까지
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2019년 귀속 부터
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과세
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2,000만원 초과
(임대수입>2,000만원)
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Ⅰ. 월세소득
①
1주택 보유 or
a.
기준시가 9억원 초과 or
b.
국외소재
주택
②
2주택 이상 보유
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∙ 소형주택도 포함
∙ 부부각자 주택 보유시
2주택 보유자 임
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Ⅱ. 간주임대료
①
3주택 이상 보유 and
②
3억원 이상 보증금
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∙ 소형주택은 2022년
귀속분부터
과세 (∵주택수에 산입)
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비과세
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2,000만원 이하
(임대수입≤2,000만원)
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Ⅰ. 월세소득
①
1주택 보유 or
a.
기준시가 9억원 이하
②
2주택 미만 보유
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∙ 소형주택도 포함
∙ 소형주택 = 주거전용
면적이㎡ 이하 and
기준시가 2억원 이하
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Ⅱ. 간주임대료
①
3주택 미만 보유 or
②
3억원 미만 보증금
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∙ 소형주택은 2021년
귀속분까지
비과세 (∵주택수에 미산입)
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2. 【간주임대료】소득세법 25조1항, 소법시행령 53조 3항
- 임대보증금 또는 전세보증금을 받는 경우 소정의 이자율을 적용하여 임대료로 간주하여
과세함
(1) 간주임대료 = (보증금 - 3억원) × 60% × 임대일수/365(366) × 간주임대 이자율(2.1%)
– 임대사업에서 얻은 이자, 할인료, 배당금
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간주임대 이자율
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2012
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2013
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2014
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2015
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2016
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2017
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2018
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2019
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4.0%
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3.4%
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2.9%
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2.5%
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1.8%
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1.6%
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1.8%
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2.1%
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<사례> 2019년 임대로서 전세보증금 5억원, 이자소득 80만원, 임대일수 181일
간주임대료 = (5억원- 3억원) × 60% × 181/365 × 2.1% – 80만원
= \449,643
3. 【세무신고】
(1) 신고일정
사업장현황신고 : 다음해 2월 10일까지
신고
종합소득세신고 : 다음해 5월중 신고
(2) 과세방식
임대수입 2천만원 이하 : 분리과세(14%)
or 종합과세(6~42%)
임대수입 2천만원 초과 : 종합과세 only
4. 【주택임대사업자 등록】
(1) 등록기한 : 임대사업 개시일부터 20일 이내
- 특례 : 2019.12.31이전 주택임대 시작하였고, 2020년에도 계속
임대하는 경우
2020.01.21일까지 주택임대사업자등록을 허용함
(2) 미등록시 불이익
가산세 = 임대수입(임대개시일 ~ 등록신청
직전일) × 0.2%
소득공제
- 등록시 : 필요경비 60%, 기본공제 400만원
- 미등록시 : 필요경비 50%, 기본공제 2400만원
(3) 등록방법
국세청 : 홈택스(www.hometax.go.kr)
지자체 : 렌트홈(www.renthome.go.kr)
<사례> 2019년 임대수입 2,000만원
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구분
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등록
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미등록
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임대수입
필요경비
기본공제
과세표준
세율
산출세액
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\20,000,000
(12,000,000)
(4,000,000)
4,000,000
(×)6%
\240,000
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\20,000,000
(10,000,000)
(2,000,000)
8,000,000
(×)6%
\480,000
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